타운에 제출한 드로잉과 서류에 대해서 타운이 Sign Off하면 시공사는 허가서를 찾아와 공사하는 현장에 붙여 놓고 공사를 시작하게 됩니다. 시공사는 계약할 당시에 Payment Schedule을 계약서에 명기하여 어느 시점에 어느 정도의 공사비를 받을려 하는지 건축주의 동의를 받게 됩니다. 건축주는 공사 진행 과정에 따라 계약서의 내용을 바탕으로 공사비를 지불하게 됩니다. 건축주와 시공사간에 작성한 계약서에는 공사비 지불에 대한 스케줄 뿐만 아니라 전체 공사 기간에 대해서도 명시하여 공사 시작은 언제하며, 언제까지 끝내겠다고 명기하여 건축주의 동의를 받게 됩니다. 경우에 따라서는 계약서상에 공사가 피치 못할 사정이 아닌, 시공사의 잘못으로 지연 되었을 경우에 대해서 지체 상환금이라는 내용을 명기하여 지연되었을 때 하루당 얼마큼 최종 공사비에서 제외된다는 조항도 넣게 됩니다. 물론 이 경우 공사 기간보다 일찍 끝내는 경우에 대해서는 미리 끝낸 날 수 만큼 계약된 공사비 외에 더 지불한다는 조항이 있을 수도 있습니다. 공사 계약금을 받고 시공사는 공사를 시작하는데, 공사하는 과정 중에, 한국과는 다른게, 타운에 Rough Inspection을 공사 중 분야별로 신청하고, Inspector의 현장 확인 / 통과된 후 다음 단계 공사를 진행할 수 있습니다. 보통은 시공사가 타운에 Rough Inspection을 신청하면 일반적을 1-2주일 정도 후에 Inspection이 가능하나 타운 Inspector의 스케줄에 따라 더 지연될 수 있으며, 이러한 지연은 전체 공사 스케줄에 많은 영향을 주게 되는 결과를 초래합니다. 이러한 Rough Inspection에는 크게 Building / Plumbing / Electrical / Fire Protection (보통 Commercial에 적용) 이 있으며, 각 단계별로 통과가 되면 시공사는 그 다음 공정을 진행할 수 있게 됩니다. 공사가 끝날 무렵에 다시 시공사가 타운에 먼저 언급한 각 공사 분야별로Final Inspection을 신청하여 최종 점검을 받게 됩니다.
CA(Construction Administration / 공사 감리)를 건축사가 건축주의 동의 하에 진행하게 되면 공사 진행하는 과정 중에 시공사가 공사비 청구 내역을 먼저 건축사에게 보내고, 그 청구서를 받은 건축사는 공사 진행 과정을 보았을 때 청구 내역이 적정한가를 확인하고 건축주에게 지불해도 좋다는 과정을 가질 수 있습니다. 이처럼 건축사가 CA를 통해서 프로젝트에 관여하게 되면, 간혹 공사비 지불과 관련해서 건축주와 시공사 사이에서 생길 수 있는 문제점을 방지할 수도 있습니다. 또한 타운의 Final Inspection말고도 건축사의 최종 시공 상태를 확인하는, Punch List 작성을 통해 건축주에게 어떤 부분이 마무리 되어야 되는지, 어느 부분을 수정해야 되는지를 알려 줄 수도 있습니다. 이렇듯 건축사의 공사 중 참여는 전체 공사 스케줄 점검과 최종 결과물에 대해서 확인하는 서비스를 하게 되므로, 감리비용 대비 많은 이득을 건축주는 얻을 수 있을 수 있습니다.
공사 현장의 스케줄은 날씨의 영향도 많이 받게 됩니다. 뉴저지의 날씨를 고려한다면 신축을 위한 공사 시점은 봄에 시작하여 추위가 오기 전에 외부 공사를 마무리하고 겨울 동안에는 내부 공사를 하게 된다면 일단 기후로 인한 지연은 많이 방지할 수 있을 듯 합니다. 그러기 위해서는 설계하는 스케줄을 늦어도 11월부터는 시작해야 봄 공사를 준비 할 수 있다고 볼 수 있습니다.
글: 김성수 AIA / LEED AP
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